Новости:

Как узаконить самовольно построенный объект недвижимости

Как узаконить самовольно построенный объект недвижимости
 
Часто, продавая недвижимость, собственники офисов, торговых помещений или квартир бывают крайне удивлены, когда сделка срывается из-за отсутствия «правильного» техпаспорта

Законодательство предусматривает специальную процедуру получения разрешений на перепланировку и строительство. Поэтому граждане все чаще вынуждены узаконивать самовольно построенные или перепланированные объекты.

Незаконное строительство

«Сейчас количество объектов, построенных или измененных самовольным путем, резко увеличивается, — отмечает Дмитрий Павленко, директор Всеукраинской ассоциации БТИ. — Они попросту «всплыли» на поверхность. Получение официального разрешения на строительство или перепланировку — настолько сложный и длительный процесс, что большинство предпочитало на свой страх и риск строить самовольно. Тем более что до кризиса объекты недвижимости, особенно торговые, приносили своим собственникам большие прибыли, и поэтому им было выгоднее поскорее начать бизнес, чем тратить время на бюрократические разрешительные процедуры. А теперь, когда многие из этих объектов превратились в обузу для своих владельцев, и те решили от них избавиться, возник вопрос незаконности строительства или перепланировки».

Узаконить самовольно возведенное сооружение на чужом участке крайне сложно. Если земля находится в частной собственности, придется договариваться с ее владельцем о выкупе или аренде участка под уже построенный объект недвижимости. Если это государственная либо коммунальная собственность, необходимо подать в исполком местного совета заявление о выделении участка с указанием его месторасположения, назначения и размеров. К сожалению, местные советы часто затягивают рассмотрение данных вопросов или отказывают в выделении земли под разными предлогами. Кстати, государственную или коммунальную землю тоже можно купить (в ряде случаев).

Важно отметить, что нередко собственники намеренно узаконивают строительство постфактум, в судебном порядке. Этот способ, по единодушному утверждению юристов, намного дешевле узаконивания в общем порядке.

«Законодатель, как нарочно, приложил немало усилий, чтобы подтолкнуть лиц, заинтересованных в оформлении права собственности на объекты самовольного строительства, к решению этого вопроса в суде, — отмечает Сергей Чаплян, адвокат, директор Центра правовой поддержки «СЕАРТ Групп». — Всячески способствуют этому и чиновники на местах, которые изобретают все новые и новые препоны в оформлении документов, а часто и вовсе руководствуются принципом «не подмажешь — не поедешь».

Сергей Буханец, директор департамента управления недвижимостью Rustler Property Services llc., отмечает, что посредники или чиновники редко берут деньги за незаконные решения, это слишком рискованно. Обычное дело — брать деньги за ускорение законного процесса и предоставление услуг «неблокирования» его хода или «закройте глаза на это».

Все решает суд

«Узаконивание самовольно построенного сооружения через суд — достаточно сложный и дорогостоящий путь, — предупреждает Сергей Чаплян. — Он предполагает в первую очередь отведение земельного участка под уже построенную недвижимость. Далее следует проведение инвентаризации БТИ, которая завершается получением технического паспорта с отметкой «Самовольное строительство». Также необходимо заказать в организации, имеющей лицензию, обследование объекта недвижимости на предмет соответствия его строительным нормам и правилам. В результате заказчик получает технический отчет. И лишь после этого целесообразно обращаться в суд с иском о признании права собственности на недвижимость».

Напомним, что, согласно ст. 376 Гражданского кодекса Украины, лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство, не приобретает права собственности на построенный объект. Право собственности на такое имущество может быть признано по решению суда. Впрочем, если владелец (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на объект недвижимости, построенный на его владениях, то этот объект, будь-то магазин, кафе или что-то другое, подлежит сносу.

«В последнее время суды придерживаются мнения, что право собственности на незаконное строение может быть признано, если лицо, которое самовольно возвело объект недвижимости на земле, не отведенной для этой цели, получило земельный участок под уже построенный объект. А также, если собственник (пользователь) земельного участка самовольно построил объект, который не нарушает прав других лиц, — говорит Сергей Чаплян. — Получение необходимого решения во многом зависит от скрупулезного соблюдения всех судебных формальностей и глубокого знания судебной практики по аналогичным вопросам».

Если процесс увенчался успехом, суд выдает решение, которое является полноценным правоустанавливающим документом, как, например, свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи. Затем следует обратиться в БТИ для регистрации решения, поскольку право собственности юридически возникает именно с момента его регистрации. Процессу регистрации предшествует очередная техническая инвентаризация.

Затем необходимо ввести объект самовольного строительства в эксплуатацию. По словам адвоката юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» Наталии Доценко-Белоус, в случае признания права собственности на строение в судебном порядке в техпаспорте будет проставлена отметка о том, что объект не введен в эксплуатацию. «Данная отметка не будет препятствовать последующим отчуждениям объекта, но действующее законодательство предусматривает ответственность за использование не принятых в эксплуатацию объектов», — отмечает адвокат.

Если земля не отведена, в суд даже не стоит обращаться. За взятку, конечно, можно оформить все что угодно, да только никто не даст гарантии, что через пару лет прокуратура не обратит свой пристальный взор на «избушку» с непонятно откуда взявшимся правом собственности и не начнет обжаловать судебное решение в вышестоящих инстанциях. «Я знаю случаи, когда прокуратура добивалась отмены судебного решения о признании права собственности спустя даже несколько лет с момента его вынесения», — подчеркивает г-н Чаплян.

Альтернатива бюрократии

Другой способ оформления разрешительной документации постфактум предполагает решение вопроса через посредника. К примеру, адвокатские и юридические конторы. Посредник сам выбирает оптимальный путь решения вопроса, называет срок, стоимость процедуры и свою маржу (обычно это 30–50%). Надо сказать, что агентства, которые этим занимаются, регулярно «подмазывают» чиновников, иначе документы «застревают» у какого-нибудь секретаря, и чтобы их протолкнуть, нужны нечеловеческие усилия.

Независимо от способа узаконивания потребуется получить новый план помещения в БТИ (согласованный с органами государственного пожарного надзора, СЭС и другими инстанциями), требующий неофициальных платежей. В компании по управлению недвижимостью Rustler Property Services llc. утверждают, что, к примеру, узаконить нежилое помещение площадью 150 кв. м в городе с населением 80 тыс. жителей (это населенный пункт областного значения) обойдется около 19 тыс. грн.

Чем грозит самовольное строительство

• Ответственность за самовольное строительство домов и сооружений для граждан составляет до 170 грн., для должностных лиц — до 306 грн. (Кодекс об административных правонарушениях).

• Ответственность юридических лиц, в частности за проведение строительных работ без разрешения — в размере 50% стоимости выполненных работ. За эксплуатацию домов без принятия государственной приемной комиссией предусмотрен штраф в размере 10% стоимости выполненных работ (Закон «Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроения»).

• Должностные лица предприятия, использующего объект, не введенный в эксплуатацию, могут быть привлечены к ответственности за нарушение законодательства об охране труда, нарушение санитарно-гигиенических норм, нарушение противопожарных норм и правил. Компетентные органы могут приостановить или запретить использование подобного объекта, согласно Закону «О планировании и застройке территорий», который прямо запрещает эксплуатацию не принятых в установленном порядке зданий.

*Что считается самовольным строительством

Закон обобщает самовольное возведение зданий на чужой земле и реконструкцию квартир, офисов без специальных разрешений термином «самовольное строительство». Согласно ч. 1 ст. 376 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. 435–IV, жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены либо строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, либо без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта, либо с существенными нарушениями строительных норм и правил.


АГЕНТ.ua

 
© 2017 Fazzenda